La quiebra de WeWork sería otro golpe para el atribulado mercado de oficinas de Nueva York – MundoDaily

Durante años, los propietarios de todo el mundo han clamado por tener WeWork en sus edificios de oficinas, una historia de amor que ha convertido a la empresa de coworking en el inquilino corporativo más grande de Nueva York y Londres.

Ahora, WeWork puede estar a solo unos días de declararse en quiebra, y su desaparición no podría llegar en peor momento para los propietarios de oficinas.

Con menos empleados yendo a la oficina desde la pandemia, las empresas han reducido la cantidad de espacio que alquilan, provocando una de las peores crisis en décadas en el sector inmobiliario comercial.

Muchos propietarios han aceptado alquileres más bajos de WeWork en los últimos años para mantenerla a flote, pero su quiebra sería un duro golpe. El problema se centraría en los propietarios que han arrendado una gran parte de su espacio a la empresa, especialmente en Nueva York, y están luchando para pagar la deuda asociada con sus edificios. Algunos propietarios pueden aceptar rápidamente alquileres más bajos de WeWork como parte de una recuperación por quiebra y continuar haciendo negocios con cualquier nueva entidad que surja, pero otros pueden tener que luchar en los tribunales para conseguir algo.

«Si observa muchas de las vacantes en la ciudad de Nueva York, encontrará que una buena parte de ellas eran espacios alquilados a WeWork, y habrá aún más vacantes abandonadas después de una quiebra», dijo Anthony E. Malkin, el director ejecutivo del propietario del Empire State Building y uno de los primeros escépticos de WeWork.

WeWork, a pesar de sus esfuerzos por reducir costos, todavía tenía un imperio de 777 ubicaciones en 39 países a fines de junio, en comparación con 764 ubicaciones en 38 países casi dos años antes. El viernes, su sitio web enumeró 47 ubicaciones en Nueva York, donde a finales de marzo alquilaba 6,9 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, equivalente a más del 60% de todos los espacios de coworking, según Savills, una empresa de servicios inmobiliarios. . En Londres, WeWork enumeró 38 ubicaciones.

Las especulaciones sobre una posible declaración de quiebra se intensificaron en agosto cuando WeWork advirtió que podría no estar en el negocio por mucho más tiempo. Desde entonces, sus acciones han caído un 90%.

El mes pasado, WeWork dijo que no pagaría intereses por un total de 95 millones de dólares. Después de un período de gracia de 30 días, la empresa llegó a un acuerdo con los acreedores para una indulgencia de pago de siete días, que vence el martes.

En Nueva York, donde una quinta parte del espacio de oficinas se alquila o se ofrece para subarrendamiento, la cifra más alta en décadas, las consecuencias de una quiebra de WeWork se sentirían más en los edificios de oficinas más antiguos del Midtown y Midtown Manhattan. Casi dos tercios de los alquileres de WeWork en Manhattan se realizaron en los llamados edificios Clase B y Clase C, según la consultora inmobiliaria Avison Young.

“Creemos que el valor de los edificios Clase B y Clase C probablemente será un 55% más bajo que antes de la pandemia”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de Columbia que ha estado siguiendo la caída en las valoraciones de los edificios de oficinas. . «Estos son los edificios que más están pasando apuros y lucharán con la quiebra de WeWork».

Los propietarios de estos edificios más antiguos estaban entusiasmados hace unos años con alquilar pisos enteros, o incluso edificios enteros, a WeWork, pero ahora están bajo asedio. En los casos en los que WeWork dejó de pagar el alquiler de los arrendamientos, los propietarios no han podido pagar las deudas de los edificios que están valorados mucho menos que hace unos años.

Ese es el dilema al que se enfrenta Walter & Samuels, una empresa inmobiliaria que tiene a WeWork como inquilino en cinco de sus edificios de oficinas de Nueva York. En uno de ellos, 315 West 36th Street, un pequeño edificio construido en 1926 en el distrito textil de Manhattan, WeWork alquiló alrededor del 90% del espacio y dejó de pagar el alquiler a principios de este año, según Morningstar Credit. Walter & Samuels dejó de pagar un préstamo de 77 millones de dólares por el edificio, dijo Morningstar.

El administrador especial del préstamo dijo que el valor tasado del edificio ha caído a 42 millones de dólares, frente a los 127 millones de dólares cuando se obtuvo el préstamo hace cinco años, y el administrador está tomando medidas para ejecutar la hipoteca, según Morningstar.

Los ejecutivos de Walter & Samuels no respondieron a los correos electrónicos en busca de comentarios.

WeWork ocupa casi todo el espacio de oficinas en 980 Avenue of the Americas, un desarrollo de uso mixto propiedad de Vanbarton Group. Joey Chilelli, director administrativo de la compañía, dijo que la compañía podría considerar una serie de opciones para el espacio si WeWork lo desalojara, incluida convertirlo en residencias.

“Intentamos hacer todo lo que pudimos a principios de este año cuando acudieron a todos los propietarios y pidieron reducciones de alquiler y concesiones”, dijo Chilelli. «Si pueden reducir su huella, volverán a perjudicar al mercado de oficinas».

Michael Emory, fundador de Allied, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que opera edificios de oficinas en las ciudades más grandes de Canadá, dijo que su compañía se retiró de un posible acuerdo con WeWork en Toronto en 2015 porque había desventajas para Allied. Pero dijo que ha visto a otros desarrolladores, especialmente en Nueva York, alquilar espacio a la empresa, creyendo que los proveedores de coworking ocuparían un gran porcentaje del espacio de oficinas durante años.

Además, dijo Emory, WeWork se centró en los propietarios que estaban ansiosos por llenar sus edificios de oficinas y luego venderlos en función de la nueva ocupación y los ingresos por alquiler.

Una declaración de quiebra “tendrá muchas consecuencias para el mercado de Nueva York”, dijo.

En su apogeo, cuando los inversores eran tremendamente optimistas acerca de la empresa y la visión de Adam Neumann, su excéntrico cofundador, WeWork estaba valorada en 47 mil millones de dólares. Su modelo consistía en alquilar espacio de oficinas, embellecerlo y cobrar a sus clientes (empresas establecidas, nuevas empresas y particulares) por utilizar el espacio durante el tiempo que necesitaran.

La flexibilidad de utilizar un espacio de WeWork -y su ambiente comunitario: «Nuestra misión es elevar la conciencia del mundo», declaró la compañía- debería alejar a las empresas de las oficinas engorrosas que atan a los inquilinos a contratos de arrendamiento de años.

Pero la economía del negocio de WeWork siempre estuvo patas arriba: lo que la empresa recibía de los clientes no era suficiente para cubrir los costes de alquiler y funcionamiento de sus instalaciones. En cualquier caso, siguió creciendo y, desde finales de 2017, ha perdido la asombrosa cifra de 15 mil millones de dólares. Después de que WeWork retirara una oferta pública inicial en 2019, su mayor inversor externo, el conglomerado japonés SoftBank, proporcionó un salvavidas con una adquisición multimillonaria.

Antes de esta debacle, WeWork tenía fervientes seguidores en el mundo de los bienes raíces comerciales que creían que la compañía era pionera en un nuevo y emocionante servicio.

“Conocemos a estas personas, las conocemos bien”, dijo en 2017 Steven Roth, director ejecutivo de Vornado Realty Trust, uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York. “Creemos que lo que están haciendo es increíblemente impresionante”.

Roth declinó hacer comentarios para este artículo. Vornado alquiló espacio a WeWork en un edificio en Manhattan y otro en Washington, y se asociaron en las afueras de Washington para presentar WeLive Residences, una de las subsidiarias más publicitadas pero en quiebra de WeWork, incluida la escuela privada con fines de lucro WeGrow.

Vornado ya no tiene a WeWork como inquilino. En 2019, tras las preguntas sobre la salud financiera de WeWork en la industria, el director financiero de Vornado dijo que la compañía había limitado su exposición a WeWork.

JLL, una empresa de servicios inmobiliarios, predijo una vez que las empresas de coworking alquilaría el 30 por ciento de todo el espacio de oficinas en Estados Unidos a finales de esta década. Tales predicciones no parecían extrañas justo antes de la pandemia, cuando WeWork y otros proveedores de coworking representaban el 15% de los contratos de arrendamiento nuevos y renovados firmados en Nueva York, según JLL, frente al 2% en 2010. Los proveedores de coworking representaban menos del 1 % de todos los contratos de arrendamiento firmados en Nueva York el año pasado, dijo JLL.

Y algunos propietarios creían que estarían de alguna manera aislados de los problemas en WeWork.

“WeWork está atacando a estas nuevas empresas en masa, dándose cuenta de que algunas se quedarán y otras se irán”, dijo Raymond A. Ritchey, ejecutivo de BXP, antes conocida como Boston Properties, en 2014. “Pero tienden a correr ese riesgo en lugar de propietario directamente.

BXP es copropietario de un desarrollo similar a un barco en Brooklyn Navy Yard, Dock 72, donde WeWork ha sido un inquilino importante desde su apertura en 2019, pero estaba luchando por llenar su espacio. A finales del año pasado, BXP alquilaba casi 500.000 pies cuadrados de espacio a WeWork en toda su cartera.

Douglas T. Linde, presidente de BXP, dijo el jueves en una llamada con inversores que WeWork había dejado de pagar el alquiler en dos de sus ubicaciones, incluido Dock 72. «No esperamos que WeWork salga de todos los activos», dijo, «ni tampoco Esperamos que permanezcan en su huella actual”.

Algunos propietarios pueden conseguir que otras empresas de coworking se hagan cargo de los espacios de WeWork o operen su propia versión, evitando una situación en la que sus edificios parezcan desolados. Pero es poco probable que obtengan los ingresos que obtuvieron inicialmente con WeWork, que terminó saliendo a bolsa en 2021 mediante una fusión con una empresa de adquisición con fines especiales.

Malkin, propietario del Empire State Building, dijo que siempre ha dudado del modelo de negocio de WeWork. Además, nunca quiso que WeWork estuviera en los edificios de su empresa porque, según él, amontonaba demasiada gente en sus espacios, provocando un uso excesivo de ascensores y baños.

«¿Por qué querrías hacer negocios con esta gente?» dijo el señor Malkin.