China enfrenta una crisis en su sector inmobiliario – MundoDaily

Un desarrollador inmobiliario chino modelo en una industria repleta de personas que asumen riesgos está al borde del incumplimiento. A falta de efectivo, uno de los mayores administradores de activos de China ha dejado de realizar pagos a los inversores. Y miles de millones de dólares salieron de las bolsas de valores del país.

En China, agosto fue un viaje vertiginoso.

Lo que comenzó hace tres años como una campaña contra el comportamiento arriesgado de los constructores de viviendas y luego la consecuente desaceleración de la vivienda se intensificó este mes. La economía en general se vio amenazada y la confianza de consumidores, empresas e inversores socavada. Hasta ahora, los legisladores típicamente prácticos de China han hecho poco para aliviar la ansiedad y parecen decididos a reducir la dependencia económica del país de los bienes raíces.

“Lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario chino no tiene precedentes”, dijo Charles Chang, quien dirige las calificaciones crediticias corporativas para la Gran China en Standard & Poor’s.

Durante las últimas tres décadas, a medida que la población de China aumentó y su gente migró a las ciudades en busca de oportunidades económicas, los desarrolladores no pudieron construir departamentos modernos lo suficientemente rápido y los bienes raíces se convirtieron en el motor de una economía en transformación. El sector inmobiliario empleó a millones y proporcionó un amortiguador para el ahorro interno. Hoy en día, el sector inmobiliario representa más de una cuarta parte de toda la actividad económica.

La dependencia de China de los bienes raíces fue rentable durante lo que parecía un auge inmobiliario sin fin, pero se ha convertido en un lastre después de años de excesivo endeudamiento y construcción excesiva. Cuando China estaba creciendo más rápido, los excesos se disfrazaron cuando los desarrolladores pidieron más prestado para pagar las crecientes deudas. Pero ahora China está luchando por recuperar su equilibrio después de salir de los bloqueos paralizantes de la pandemia impuestos por sus líderes, y muchos de sus problemas económicos apuntan al sector inmobiliario.

Los consumidores chinos están gastando menos, en parte porque la caída de los precios de la vivienda ha afectado a sus economías, gran parte de las cuales están vinculadas a la vivienda. Los trabajos de vivienda que alguna vez fueron abundantes (construcción, paisajismo, pintura) están desapareciendo. Y la incertidumbre de hasta dónde podría extenderse la crisis está haciendo que las empresas y las pequeñas empresas teman gastar.

Los gobiernos locales, que dependen de la venta de terrenos a los desarrolladores para pagar los programas municipales, están reduciendo los servicios.

Las instituciones financieras conocidas como sociedades fiduciarias, que invierten miles de millones de dólares en nombre de empresas e individuos adinerados, se enfrentan a pérdidas por préstamos riesgosos otorgados a empresas inmobiliarias, lo que provoca protestas de inversionistas enojados.

La actual crisis de la vivienda es un problema creado por el propio gobierno. Los reguladores han permitido que los desarrolladores se endeuden para financiar una estrategia de crecimiento a toda costa durante décadas. Así que intervinieron repentina y drásticamente en 2020 para evitar una burbuja inmobiliaria. Detuvieron el flujo de dinero barato a las compañías inmobiliarias más grandes de China, dejando a muchas en la ruina.

Una tras otra, las empresas comenzaron a desmoronarse porque no podían pagar sus cuentas. Según la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s, más de 50 promotores inmobiliarios chinos han incumplido o incumplido sus deudas en los últimos tres años. Los impagos expusieron la realidad del auge inmobiliario de China: el modelo de préstamos para la construcción solo funciona mientras los precios sigan subiendo.

A medida que la crisis de la vivienda ha empeorado, los políticos chinos han desafiado los llamados a intervenir con un paquete de rescate masivo. En cambio, optaron por gestos modestos como relajar los requisitos hipotecarios y reducir las tasas de interés.

En un editorial del viernes, el diario estatal Diario económico dijo que tomará tiempo para que las políticas recientes surtan efecto: «Debemos ser muy conscientes de que el proceso de neutralización del riesgo no se puede completar de la noche a la mañana y el mercado debe tener cierta paciencia».

Los formuladores de políticas toleraron las consecuencias de la represión de la vivienda porque incluso las empresas que no pueden pagar todas sus facturas continuaron construyendo y entregando apartamentos.

China Evergrande, por ejemplo, incumplió el pago de una deuda de $300 mil millones en 2021 y aun así logró completar y entregar 300,000 apartamentos de los más de un millón por los que había recibido dinero pero no completado en el momento de su colapso. Evergrande se declaró en bancarrota en los Estados Unidos el jueves.

Pero muchas cosas han cambiado en los últimos meses. Las familias se retractaron de las grandes compras y las ventas de apartamentos se desplomaron. Ese impacto cambió la suerte de Country Garden, un gigante inmobiliario que alguna vez fue presentado como modelo por el gobierno. La compañía ahora pronostica una pérdida de hasta $ 7.6 mil millones en la primera mitad del año y dice que enfrenta el mayor desafío para su negocio en sus tres décadas de historia.

Country Garden tiene solo unas pocas semanas para reunir el efectivo para pagar los intereses de algunos de sus bonos o unirse a sus pares en incumplimiento. También tiene cientos de miles de millones de dólares en facturas impagas.

Estos acontecimientos asustaron a los compradores de viviendas, que ya desconfiaban. En julio, las ventas de casas nuevas de los 100 principales desarrolladores de China cayeron un 33 por ciento respecto al año anterior, según datos de China Real Estate Information Corp. Las ventas también cayeron un 28 por ciento en junio.

A los inversionistas les preocupa que los formuladores de políticas no estén actuando lo suficientemente rápido para evitar una crisis mayor.

“Creo que todavía no han encontrado la solución correcta para resolver los problemas”, dijo Ting Lu, economista jefe de China de Nomura. Él y sus colegas han advertido que la caída de las ventas de viviendas y los incumplimientos de los desarrolladores corren el riesgo de una reacción en cadena que amenaza a la economía en general.

Los temores se extendieron a otros mercados. En Hong Kong, donde cotizan muchas de las empresas más grandes de China, la confianza ha caído tan bruscamente que las acciones se han desplomado en un mercado bajista, un 21% por debajo de su máximo de enero. En las últimas dos semanas, los inversionistas han retirado $7.500 millones de las acciones chinas.

Los problemas inmobiliarios también se están extendiendo al llamado sistema bancario en la sombra de empresas fiduciarias financieras de China. Estas instituciones ofrecen inversiones con rendimientos más altos que los depósitos bancarios estándar y, a menudo, invierten en proyectos inmobiliarios.

Los últimos problemas surgieron a principios de este mes. Dos empresas chinas que cotizan en bolsa advirtieron que habían invertido dinero en Zhongrong International Trust, que administra unos 85.000 millones de dólares en activos, y dijeron que Zhongrong no había pagado a las empresas lo que se les debía. Si bien no estaba claro si estas inversiones estaban vinculadas a bienes raíces, Zhongrong era un accionista importante en varios proyectos inmobiliarios de desarrolladores morosos, según el correo de la mañana del sur de China. Zhongrong no respondió a un correo electrónico en busca de comentarios.

Una multitud de inversionistas chinos enojados se reunió frente a las oficinas de Zhongrong en Beijing, exigiendo que la compañía «devolviera el dinero» y pidiendo una explicación. No estaba claro cuándo tuvo lugar la protesta; Este mes se subieron videos de él a Douyin, la versión china de TikTok.

La manifestación recordó otros actos de desafío en China arraigados en la crisis de la vivienda. Si bien tales ocurrencias son raras, hay algunos ejemplos recientes.

En febrero, miles de jubilados en Wuhan se enfrentaron a las autoridades para protestar por los recortes en el seguro médico proporcionado por el gobierno para los ancianos. Los recortes fueron una señal de la presión sobre los gobiernos locales provocada en parte por la crisis de la vivienda que ha afectado las ventas de terrenos, una fuente confiable de ingresos.

El año pasado, cientos de miles de propietarios se negaron a pagar las hipotecas de los apartamentos sin terminar. Algunos publicaron videos de protesta en las redes sociales, mientras que los colectivos de propietarios siguieron los boicots en línea.

Ambas protestas llamaron la atención, pero el impulso se evaporó cuando el gobierno intervino para limitar la discusión en las redes sociales y tomó algunas medidas para aliviar las tensiones. La semana pasada, un nuevo video afuera de las oficinas de Zhongrong no mostraba manifestaciones, pero los autos y camionetas de la policía estaban estacionados dentro y cerca de las instalaciones.